Мы живем в то время, когда на рынке недвижимости регулярно происходят изменения. Так, в июле текущего года планируется внесение очередных поправок в 214-й ФЗ о долевом строительстве. Теперь застройщикам снова надо менять свою систему работы: для привлечения средств дольщиков девелоперам придётся осуществлять строительство за счёт банковских кредитов.
Что это значит?
Касаемо прогнозов о том, чем обернутся такие изменения, экспертное мнение сходится лишь в том, что невозможно избежать изменений, рынок строительства в принципе не готов к новому порядку работы.
О чем говорит статистика и эксперты?
198 российских девелоперов находится под угрозой. Об этом заявило рейтинговое агентство стройкомплекса (РАСК). Кредиторы данных девелоперов сейчас на грани банкротства.
Эксперты говорят о том, что перенос сроков сдачи в эксплуатацию их домов в среднем 2 года. То есть как минимум 20% девелоперов испытывают серьезные сложности, не говоря уже о переходе на новую модель строительства. Более того, большинство строительных компаний не впишется в рамки новых условий работы.
Жесткие требования
Теперь застройщик будет обязан доказать прибыльность своего проекта, иметь подтвержденный опыт реализации схожих проектов и предоставить информацию об иных положительных финансовых потоков с целью оплаты процентов по проектному финансированию, а также обосновать маркетинговый потенциал проекта и его доходность.
Всё не так плохо?
Эксперты полагают, что Москва и Санкт-Петербург обладают в большей мере крупными игроками, так что новые правила не сильно отразятся на успешности строительного бизнеса в данных городах. Более того, откроется путь к консолидации главных застройщиков за счёт ухода малых. Небольшие девелоперы будут объединяться с крупными для совместной продажи или просто продадут свои площадки.
Так что же делать тем, кто планирует приобретение жилья?
Так как деньги клиента за приобретаемую жилую площадь поступают на счет банка, а не застройщика, то клиент будет более защищённым от непорядочных девелоперов. Только после ввода жилого дома в эксплуатацию застройщик может воспользоваться деньгами клиента, потому что теперь процесс строительства осуществляется за счёт кредита.
Однако эксперты все равно говорят о рисках. Эскроу счета не защищают дольщика от риска долгостроя. Что касается добросовестных компаний, то даже у них могут возникнуть трудности. Например, возможны проблемы с подключением к сетям или с постановкой на кадастровый учет.
Перед покупкой строящегося жилья риэлторы советуют досконально изучить рынок и просчитать все риски. Существует единая информационная система жилищного строительства и единый реестр застройщиков. Прежде всего стоит поискать девелопера заинтересовавшего проекта в едином реестре застройщиков и посмотреть, сколько домов он строит и где, есть ли у него объекты с нарушенными сроками сдачи, и если да, то как долго жилой дом не передается покупателям.
Клиентам рекомендуется собрать информацию о выбранном проекте, проверить наличие необходимых документов (проектная декларация, разрешение на строительство, архитектурно-планировочное решение), узнать, можно ли по онлайн-камере проследить за ходом строительства. Внимание стоит уделить также рекламной кампании девелопера, а именно понять, как часто появляются скидочные предложения. Например, плохой знак, если квартиры продаются по ценам существенно ниже рынка или предоставляются очень большие скидки более двух раз в месяц.
Что в итоге?
Лучше доверять зарубежным девелоперам. Российский строительный рынок сейчас крайне нестабилен и претерпевает корневые изменения. Постоянные изменения в законодательстве, недобросовестные застройщики… Всё это несет в себе определенные риски.
