Leasehold (лизхолд) – самая популярная форма собственности в Великобритании. По сути, это аренда на длительный срок с правом продления.
Особенностью английского земельного законодательства является то, что право собственности (в нашем понимании «владения») распространяется только на землю. В «полную собственность» приобрести можно только отдельно стоящий дом с участком земли. Во всех остальных случаях покупатель приобретает долгосрочное право аренды – на срок 125, 250 и до 999 лет. Такая долгосрочная аренда называется лизхолд (leasehold). Владелец земли – фрихолдер (freeholder) или лэндлорд (landlord) — часто земля принадлежит Королеве.
В 99,9% случаев квартиры в Англии продаются leasehold (до 2002 года это было 100% случаев). Это связано с тем, что владелец квартиры не владеет землей под домом — ей владеет другой собственник, лендлорд. Лендлорд сдает в аренду квартиры на своей земле сразу на длительный срок – до 999 лет. Лизхолд могут быть квартиры, дома, коммерческая недвижимость и даже участки земли и целые деревни.
Покупая недвижимость на основе лизхолд, вы становитесь владельцем документа, именуемого договор долгосрочной аренды, который даёт вам исключительное право пользования объектом, включая право продажи, передачи по наследству, сдачи в субаренду и прочее.
Владение leasehold с длительным сроком аренды приравнивается к freehold во многих ситуациях, к примеру, при выдаче кредита в банке.
Ограничения leasehold чаще всего связаны с необходимостью согласовывать перепланировку/строительство или ремонт объекта с лендлордом.
Как продлить срок leasehold?
Продлить leasehold можно либо по договоренности с лендлордом – на любой срок, либо опираясь на закон «принудительного продления» – даже без согласия лендлорда.
Согласно закону принудительного продления Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993, любой владелец недвижимости, который приобрел ее на срок более чем 21 год и уже 2 год владеет ею, может продлить аренду на 90 лет плюсом к существующему сроку. Для этого нужно подать заявление и оплатить пошлину. Размер пошлины зависит от оставшегося срока аренды. Если срок более 80 лет, то сумма минимальна – часто в пределах 1000 фунтов. Чем меньше оставшийся срок аренды, тем выше сумма пошлины. Именно по этой причине недвижимость leasehold, срок которой менее 70 лет, начинает падать в цене – хозяева не хотят тратить время и деньги на продление срока и просто скидывают цену. Еще одно преимущество продления на основании закона Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993 состоит в снижении (вплоть до обнуления) земельной ренты.
Если переживаете по поводу оплаты пошлины за продление, учтите, что это делается раз в 90 лет, а то и реже.
На что нужно обращать внимание, приобретая Leasehold?
- Срок Leasehold. У новостроек это 150, 250 и до 999 лет. У вторичного жилья будет лучше, если срок более 80 лет. Если вы рассматриваете leasehold со сроком меньше 21 года, имейте в виду, что не сможете воспользоваться правом принудительного продления на 90 лет, которое дает закон.
- Договор и его условия. В договоре прописаны все ограничения и правила по объекту. Чаще всего они касаются необходимости согласовывать строительство/перепланировку. Однако, каждый случай индивидуален и поэтому с договором важно внимательно ознакомиться.
- Лизхолдер платит ежегодно земельную ренту (налог на землю). Средний размер платежа в 2016 году составил £349.
- Лизхолдер платит ежегодно сервисный сбор лендлорду за обслуживание недвижимости. Этот сбор уходит на территории общего пользования (лифты, крыши, охрана) – поддержание их и ремонт. Покупатель в любой момент может потребовать отчет о потраченных средствах. За сокрытие этой информации, лендлорд несет уголовную ответственность. Средний размер сервисного сбора в 2016 году составил £1,863 за год.
- Страхование недвижимости может выплачиваться отдельно, либо быть включено в сервисный сбор. Размер платежа – около £100 ежегодно.
- Гербовый сбор. На первые £ 125.000 он составляет 0%. Как правило, объекты недвижимости стоят меньше.
Несмотря на эти особенности, недвижимость Великобритании привлекательна. Почему?
Прежде всего – благодаря безопасности и надежности вложения денег. В стране стоимость жилья стабильно растет и это гарантирует, что вложения окупятся многократно.- Доход от сдачи недвижимости в аренду постоянно растет.
- Законодательство страны не накладывает ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Это относится и к жилой, и к коммерческой недвижимости.
Компания Fortune Capital предлагает рассмотреть инвестиционные объекты недвижимости Великобритании: апартаменты, студенческие апартаменты и юниты в домах престарелых. Приобретая объект, вы получаете услуги управляющей компании, которая возьмет на себя все заботы по поиску жильцов, получения с них оплаты и поддержания хорошего состояния объекта.
В договоре приобретения прописан срок, в течение которого вы гарантированно получаете процент дохода с объекта. Обычно это в течение первых 5-8 лет доход 8-9% в валюте. На некоторых объектах этот срок достигает 25 лет (например, юниты в домах престарелых).
После завершения срока гарантированного дохода, сотрудничество с управляющей компанией можно продлить. Вы продолжите получать доход 7-9% в валюте так долго, как сами того пожелаете.
В любой момент объект можно продать – иногда его выкупает сам девелопер по цене на 15-25% выше цены продажи. Такой вот странный для России момент. Эта возможность тоже прописывается в договоре и, значит, гарантирована.
С грамотно составленным договором аренды и хорошим управлением, объект Leasehold станет для Вас отличным вложением.
Компания Fortune Capital предлагает инвестиционную недвижимость в Великобритании. Для получения информации по объектам, пишите info@fortune-cap.ru или звоните +7 495 989 41 30.
